Proprietários apontam falta de avaliação dos imóveis pela gestão de Theodorico Ferraço
O processo de desapropriação das áreas rurais de Cachoeiro de Itapemirim, no sul do Estado, onde o prefeito Theodorico Ferraço (PP) pretende implantar o ambicioso Distrito Industrial de Pacotuba virou alvo de uma briga judicial. Alguns dos proprietários estão contestando os valores de ressarcimento. O projeto é considerado prioriário por Ferraço, que se licenciou do cargo para se dedicar exclusivamente ao tema.
A Prefeitura de Cachoeiro estabeleceu o pagamento de R$ 427,4 mil para os lotes de quatro proprietários, que seria o preço das áreas de acordo com o Valor da Terra Nua (VTN – pastagem plantada) da Secretaria Especial da Receita Federal. Entretanto, os advogados dos proprietários afirmam que o valor é “aviltante”, e que a administração municipal tentou pular etapas para não realizar uma avaliação individualizada dos imóveis.
A última decisão sobre o caso é do dia 15 de dezembro, um dia antes de a Câmara de Vereadores de Cachoeiro autorizar a gestão do prefeito interino Júnior Corrêa (Novo) a contrair um empréstimo de R$ 50 milhões para implantação do Distrito Industrial. Na ocasião, a desembargadora Marianne Júdice de Mattos, do Tribunal de Justiça do Estado (TJES), suspendeu uma decisão de primeira instância que dava a posse provisória de três dos lotes para a Prefeitura de Cachoeiro.
No total, a área prevista para o Distrito Industrial de Pacotuba é de 100 alqueires, o que corresponde a cerca de 4,8 milhões de metros quadrados, quase 500 hectares. No fim do ano passado, a Prefeitura de Cachoeiro entrou na Justiça reivindicando a imissão provisória da posse de 20,37 alqueires.
A alegação da prefeitura era de que a etapa de estudos ambientais já estava “superada”, e que havia urgência, tendo em vista um convênio com a gestão do governador Renato Casagrande (PSB) para o repasse de R$ 19,45 milhões para a compra de terreno. A gestão municipal se dispôs a efetuar o depósito de R$ 427,4 mil
No dia 3 de dezembro, o juiz João Batista Chaia Ramos, de Cachoeiro de Itapemirim, decidiu em favor da prefeitura, argumentando que “não há dúvida de que o A. pode desapropriar áreas particulares para a realização de obra de utilidade pública e ele alegou urgência dada a necessidade de atender imperativo atinente a convênio com o Estado, para a realização do melhoramento. Milita a favor do ato administrativo a presunção de legalidade”.
Diante disso, Fátima Demian Santos, Carla Santos Caiado, Mateus Santos Matos e Ricardo Santos Matos, proprietários dos imóveis em questão, ingressaram com um agravo de instrumento no TJES contestando a decisão. Na petição inicial, a defesa afirma que a prefeitura desconsiderou um parecer da própria Procuradoria-Geral do Município (PGM), que apontava a necessidade de se criar uma comissão para avaliação individualizada dos imóveis, indicar o valor exato de cada um e providenciar instrumento de aquiescência dos expropriados.
Em vez disso, segundo o processo, a gestão de Thedorico Ferraço e Júnior Corrêa solicitou ao Instituto de Defesa Agropecuária e Florestal do Espírito Santo (Idaf) sobre valor de terreno rural. A autarquia, por sua vez, respondeu que não possui competência para avaliação imobiliária, o que deveria ser buscado através de empresas contratadas para esse fim. A prefeitura, então, recorreu aos dados sobre Valor da Terra Nua, que estima o preço de R$ 20,9 mil por alqueire.
Entretanto, segundo a defesa dos proprietários, a medida desconsidera o fato de a desapropriação “atingir as áreas nobres dos imóveis, com relevo mais plano, de pastagem densa e com disponibilidade hídrica”, além de desconsiderar as “restrições de uso que o empreendimento ocasionará ao imóvel e, por conseguinte aos proprietários”.
“Saliente-se, ademais, que os requeridos são pecuaristas e vivem exclusivamente da renda dos imóveis expropriados! Toda a renda advém da produção agrícola! São anos e anos investindo na melhoria das pastagens, na genética do gado para aumentar a qualidade e a produtividade e toda essas particularidades foram ignoradas pelo Município, que optou por não instituir a comissão de avaliação para apurar o valor adequado da indenização de cada um dos imóveis”, diz a peça da defesa.
O documento também apresenta informações de venda de outros imóveis rurais de Cachoeiro com preços bem mais elevados, de forma a provar que os lotes foram subavaliados. Um dos anúncios mostra uma área de 151,1 mil metros quadrados de Cachoeiro à venda por R$ 21,1 milhões. Outra área no mesmo distrito de Pacotuba, com 85 mil metros quadrados, estava à venda por R$ 3,2 milhões.
A defesa dos proprietários também contesta a suposta “urgência” do processo, classificando como “falácia” a afirmação de que os estudos ambientais estavam superados, uma vez que o que foi apresentado foi apenas um estudo de viabilidade. A implantação do Distrito Industrial, ao contrário, dependeria de um processo complexo de licenciamento a ser realizado pelo Instituto Estadual de Meio Ambiente e Recursos Hídricos (Iema). A resolução nº 001/2022 do Conselho Estadual de Meio Ambiente (Consema) atribui a competência do município para licenciamento ambiental de distritos industriais de até 30 hectares, “ou seja, menos do que 10% da área do Distrito de Pacotuba”.
Em sua decisão a favor dos proprietários, a desembargadora do TJES afirmou que “a simples análise dos documentos que instruem os autos originários permite verificar que o valor ofertado a título de justa indenização não se encontra respaldado em avaliação cadastral individualizada dos imóveis expropriados, mas sim em estimativa genérica extraída de tabela padrão divulgada pela Receita Federal, a qual estabelece um valor mínimo por alqueire de terra nua, sem qualquer correlação com as características específicas das propriedades afetadas. Há evidências de que o ente expropriante se limitou a calcular a indenização mediante simples operação aritmética linear, consistente na multiplicação da área total atingida pelo valor unitário do alqueire constante da tabela mencionada, como se todos os imóveis desapropriados tivessem as mesmas condições, seja em relação à localização ou mesmo à produtividade”.
No dia 17 de dezembro, a PGM de Cachoeiro entrou com embargos de declaração contra a decisão da desembargadora. A argumentação é de que os precedentes jurídicos citados pela própria magistrada mostram que a legislação “não veda, mas apenas disciplina o uso do valor cadastral” para fins de desapropriação. A decisão também teria se omitido “em ponderar o princípio basilar da supremacia do interesse público sobre o particular, que rege os atos de desapropriação.
“A decisão embargada não analisou se o valor ofertado pelo Município, baseado na tabela do Valor da Terra Nua (VTN) da Receita Federal – um parâmetro oficial –, cumpria os requisitos do precedente ou se seria o caso de arbitramento judicial. Ao invés disso, sumariamente determinou a necessidade de uma complexa e demorada avaliação individualizada, contrariando a celeridade exigida pela urgência da obra pública e a própria sistemática do Decreto-Lei”, diz a peça recursal.
O processo segue em tramitação no Judiciário capixaba.
Doações e impactos
A administração Júnior Corrêa e Theodorico Ferraço pretende adotar um modelo de cessão de terrenos do Distrito Industrial bastante vantajoso para os empresários: a empresa interessada compra o lote, tem 90 dias para pagar a primeira parcela e, ao iniciar as obras, recebe o terreno por doação. A justificativa de Ferraço é de que a medida torna Cachoeiro mais competitiva do que outras regiões beneficiadas por incentivos nacionais. Na prática, porém, o processo de desapropriação não representará aumento do patrimônio do Poder Público do município, e sim a mera transferência imobiliária de um ente privado para outro.
Há também uma questão que diz respeito a um estudo prévio elaborado pela própria Prefeitura de Cachoeiro, que aponta impactos socioambientais negativos esperados com a implantação do Distrito Industrial. De acordo com o especialista Tauã Verdan, há o risco de que o empreendimento repita os problemas socioambientais do Distrito Industrial de São Joaquim, implantado no município nos anos 1990.
