Oposição aponta favorecimento a empresários e pressão sobre infraestrutura
A Câmara de Vila Velha aprovou nesta segunda-feira (31) o relatório da Comissão Especial responsável pela análise da revisão do Plano Diretor Municipal (PDM). O projeto, no entanto, ainda não foi aprovado pelo plenário: a matéria segue para segunda discussão e votação na sessão da próxima quarta-feira (2). A tramitação foi marcada por críticas da oposição e de movimentos ambientalistas, que apontam riscos de aprofundamento da gentrificação, aceleração da verticalização da orla, pressão sobre a infraestrutura urbana e dificuldade de acesso à moradia para a população de menor renda.
O relatório foi aprovado com as emendas acolhidas pela base do prefeito Arnaldinho Borgo (PSDB), enquanto nenhuma das propostas apresentadas pela oposição foi incorporada. Antes da análise do PDM, os vereadores rejeitaram, por 17 votos a três, o requerimento de Rafael Primo (PT) para retirar o projeto da pauta e adiar a votação para depois das eleições. Primo, Patrícia Crizanto (PSB) e Pastor Fabiano foram os únicos a votar contra a aprovação do relatório.
A revisão estabelece novas regras para o uso e a ocupação do solo e deverá orientar o crescimento urbano de Vila Velha nos próximos anos. O projeto foi relatado pelo vereador Deva (Republicanos) e analisado pela Comissão Especial presidida por Rogério Cardoso (Podemos). Na defesa do texto, vereadores afirmaram que a revisão é necessária para atualizar regras consideradas defasadas, organizar a expansão urbana, destravar investimentos e dar mais segurança jurídica ao setor produtivo. A oposição e movimentos ambientais, por outro lado, sustentam que o modelo proposto pode favorecer a valorização imobiliária em áreas já pressionadas, acelerar a verticalização e ampliar desigualdades no acesso à cidade.
Entre as principais mudanças previstas na revisão estão novos parâmetros de ocupação para diferentes regiões, alterações nas áreas de expansão urbana, estímulo à atividade hoteleira, mudanças no potencial construtivo, novas regras para destinação de áreas à habitação social e alterações no zoneamento ambiental.
Com a previsão de que o projeto aprofunde a exclusão habitacional, acelere a verticalização da orla e amplie a pressão sobre a infraestrutura urbana, o Fórum Popular em Defesa do Meio Ambiente e da Cidadania encaminhou à Câmara de Vila Velha um conjunto de propostas de emendas ao Projeto de Lei nº 002/2026, que revisa as regras.
O grupo defendeu que a Praia da Costa deixe de ser classificada como Zona de Ocupação Prioritária (ZOP) e passe para Zona de Ocupação Controlada. Para o movimento, o bairro já apresenta elevada densidade e não deveria receber novos estímulos à verticalização. A entidade também questionou a criação de uma Zona de Ocupação Prioritária entre Barra do Jucu e Ponta da Fruta, nas proximidades da Praia dos Recifes. A região é apontada pelos ambientalistas como uma das últimas áreas da orla do município com baixa densidade construtiva e características naturais preservadas.
Outra alteração contestada é a criação de seis zonas destinadas ao estímulo do uso hoteleiro na área de expansão urbana. O Fórum Popular propôs a redução para duas zonas, uma no Centro e outra no entorno do Shopping Boulevard. Segundo Irene Bossois, liderança da entidade, o território reservado para empreendimentos hoteleiros seria desproporcional à demanda existente. “São seis zonas de uso. É quase um terço dessa nova fronteira. Não há demanda para isso”, afirmou.
O movimento também questiona os índices construtivos previstos para essas áreas e a dispensa da cobrança de outorga onerosa do direito de construir em determinados casos. Previsto no Estatuto da Cidade, o instrumento permite ao poder público cobrar pela utilização de potencial construtivo adicional, de modo que parte da valorização imobiliária decorrente de empreendimentos privados possa ser revertida em investimentos públicos. Para o Fórum, a flexibilização pode estimular ainda a expansão de imóveis destinados a locações temporárias. “Essa extrema liberalidade para os hoteleiros vai encher de Airbnb. Não tenho dúvida”, disse Irene.
Habitação social
Na área habitacional, uma das regras defendidas pela base estabelece percentuais progressivos para a destinação de áreas à habitação social em terrenos ou conjuntos de imóveis urbanos de grandes dimensões. Segundo o presidente da Comissão Especial, Rogério Cardoso, áreas entre 100 mil e 300 mil metros quadrados deverão reservar 5% para habitação social. Para imóveis com área igual ou superior a 1 milhão de metros quadrados, o percentual chega a 20%. “Muitos terrenos têm áreas gigantescas na cidade, enquanto outros têm absolutamente nada. (…) Buscar que a gente, de forma social, possa contribuir com o déficit habitacional criado na cidade de Vila Velha”, afirmou.
Para os movimentos sociais, entretanto, a medida não resolve uma das principais lacunas apontadas durante a discussão: a ausência de novas áreas especificamente destinadas à habitação de interesse social na região considerada uma das últimas fronteiras de expansão urbana do município.
A discussão ocorre em um cenário de agravamento da demanda por moradia. Segundo a Fundação João Pinheiro, o déficit habitacional do Espírito Santo passou de 83.295 domicílios, em 2019, para 92.267 em 2024, o equivalente a 6,3% das moradias do Estado. No Brasil, o déficit supera 6,2 milhões de domicílios.
Entre janeiro de 2022 e junho de 2024, a Defensoria Pública do Espírito Santo registrou 59 casos de remoções coletivas e ameaças de despejo no Estado, atingindo cerca de 9.419 famílias, ou mais de 37 mil pessoas. Dados do Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN), baseados no Censo 2022 do IBGE, mostram ainda que 83% dos trabalhadores capixabas recebem até três salários mínimos. Desse grupo, 69% ganham até dois salários mínimos.
Lagoa Encantada
Entre os pontos mais sensíveis da revisão está a previsão de implantação de um anel viário no entorno da Lagoa Encantada, uma das áreas ambientais mais relevantes de Vila Velha e que há anos mobiliza reivindicações pela criação de uma Unidade de Conservação (UC). A proposta foi criticada por moradores e ambientalistas durante as audiências públicas. O Instituto Lagoa Encantada alertou para os possíveis impactos de novas vias sobre áreas de manguezal, alagados e corredores ecológicos, com risco de fragmentação ambiental e prejuízo à circulação da fauna.
Também foram apontados possíveis impactos sobre espécies ameaçadas, como o jacaré-de-papo-amarelo, além de efeitos sobre a qualidade da água e a capacidade da lagoa de contribuir para a retenção das águas das chuvas. A proteção da região é discutida há anos. Após um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) relacionado a danos ambientais registrados em 2015, foi elaborado um diagnóstico ambiental que serviu de base para a discussão sobre a criação de uma unidade de conservação. Em audiência pública realizada em 2022, uma proposta de delimitação do futuro Parque Natural Municipal da Lagoa Encantada foi aprovada pela população, mas a UC ainda não foi implementada.
Durante a discussão do novo PDM, Joel Rangel, então secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, reconheceu que a Lagoa Encantada demandava investimentos urgentes em drenagem e saneamento e afirmou que o projeto previa soluções para impedir que águas pluviais e resíduos chegassem ao corpo hídrico sem tratamento adequado. “Há uma atenção especial para a drenagem de todo o entorno, para que ela não receba água de qualquer forma, podendo inclusive ser contaminada”, afirmou em audiência pública.
A Prefeitura também apresentou como uma das medidas de proteção ambiental do novo PDM a ampliação das Zonas Especiais de Interesse Ambiental (ZEIA). Segundo os dados apresentados pelo Executivo, a área classificada como ZEIA no entorno da Lagoa Encantada seria ampliada em quase 100 mil metros quadrados. No município, a área total de ZEIA passaria de aproximadamente 49 milhões para mais de 50 milhões de metros quadrados.
Para os movimentos ambientais, porém, a ampliação das áreas classificadas como ambientalmente protegidas precisa ser analisada em conjunto com as novas possibilidades de ocupação e com o sistema viário previsto para a região. A principal preocupação é que a abertura do anel viário aumente a pressão urbana sobre um território que ainda não conta com a unidade de conservação reivindicada pelos moradores.
Opportunity e Região 5
A disputa sobre o futuro da Região 5 ocorre paralelamente à expansão de grandes empreendimentos imobiliários. Um dos casos citados durante o debate foi o Costa Nova, projeto de alto padrão desenvolvido pelo Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário, com previsão de ocupação de aproximadamente 615 mil metros quadrados entre Araçás e Jockey, em uma área próxima ao Parque Natural Municipal de Jacarenema e ao sistema formado pelo Rio Jucu e pelo Canal de Guaranhuns.
A expansão imobiliária na região tem sido questionada por movimentos ambientais, que apontam riscos relacionados à impermeabilização do solo, à abertura de vias e à urbanização de áreas de relevância ecológica. Rafael Primo citou o empreendimento durante seu discurso e afirmou que pretende encaminhar questionamentos ao Ministério Público.
O vereador avalia que o PDM concentra potencial de valorização imobiliária em áreas já privilegiadas e na Região 5, apontada como fronteira para novos empreendimentos de alto padrão. “Esse PDM tem uma característica muito importante. Ele se concentra muito na região 1, região privilegiada pela concentração de riqueza, e na região 5, na área que tem como desejo do prefeito virar o grande polo de condomínios de luxo”, afirmou. Para Primo, o resultado será “mais um passo forte da gentrificação” e poderá expulsar moradores de menor renda de áreas valorizadas.
O vereador também criticou o aumento do potencial de adensamento na Praia da Costa. “O adensamento proposto pelo prefeito é gente morando em cima de gente, vai tornar a Praia da Costa intransitável”, declarou. Primo afirmou ter apresentado 17 emendas ao projeto, nenhuma acolhida pelo relatório da comissão. Entre as propostas, citou a reclassificação da Praia da Costa para limitar o adensamento, a proteção da Lagoa Encantada, alterações na cobrança da outorga onerosa e mudanças nas regras de sombreamento da praia.
Pastor Fabiano também questionou o conceito de desenvolvimento utilizado na defesa da revisão. “Desenvolvimento está contra quem? Porque o desenvolvimento tem que vir com responsabilidade social, econômica e administrativa”, afirmou. Para ele, sem esses três elementos, o resultado é o favorecimento de “um pequeno grupo”.
A vereadora Patrícia Crizanto criticou a realização das primeiras audiências públicas durante o período de recesso e férias, entre o final de dezembro e o início de janeiro, quando, segundo ela, a mobilização popular tende a ser mais difícil. “As audiências públicas que foram realizadas em relação ao PDM foram realizadas no período de recesso escolar, recesso do Parlamento, recesso da Casa, entre Natal e Ano Novo”, afirmou.
A vereadora também questionou a condução da comissão responsável pela tramitação e disse ser necessário evitar que Vila Velha repetisse problemas observados na votação do PDM da Serra, aprovado em duas semanas e citado em um dos áudios que está na denúncia do Ministério Público do Espírito Santo (MPES) contra os vereadores Saulinho da Academia e Teilton Valim (PDT), Cleber Serrinha (MDB) e Wellington Alemão (Rede), acusados de negociar propina para a inclusão de emendas em um projeto de lei que tratava da política de regularização dos imóveis urbanos. No áudio que o MP teve eacesso, os parlamentares citam vantagens indevidas ligadas à votação do PDM. “Nós não vamos deixar com que esse plano seja aprovado sem uma ampla e verdadeira discussão com a população”, declarou a vereadora.
Comando da Casa
Presidente da Câmara, Joel Rangel defendeu que o Legislativo teve tempo suficiente para analisar a proposta. Ele havia se licenciado do cargo de vereador em janeiro de 2025 para chefiar a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitação, pasta responsável pelo planejamento urbano, e retornou ao Legislativo em maio deste ano. Sua candidatura à presidência da Câmara foi defendida pelo prefeito Arnaldinho Borgo, que atuou para garantir sua influência na eleição.
Ainda como secretário, Joel participou, em janeiro, de uma das últimas audiências públicas convocadas pela Prefeitura para apresentar a minuta da revisão. Na ocasião, defendeu que a proposta atendia às exigências do Estatuto da Cidade e da legislação municipal e atualizava regras consideradas defasadas desde a revisão de 2018. Também afirmou que o texto incorporava planos elaborados posteriormente, incluindo diretrizes relacionadas a saneamento e mobilidade.
De volta à Câmara, Joel recebeu, em maio, as propostas de emendas elaboradas pelo Fórum Popular. Entre os pedidos estavam mudanças nas regras de ocupação da orla, redução das áreas destinadas ao uso hoteleiro, proteção da Lagoa Encantada e criação de novas áreas para habitação de interesse social.
Durante a sessão desta segunda, o presidente argumentou que o Legislativo havia dedicado mais tempo à análise da proposta do que o Executivo. “Nós gastamos mais tempo na Câmara do que na Prefeitura. Então, não há que se dizer que a Câmara não foi democrática”, avaliou.
A defesa do relatório ficou a cargo de Rogério Cardoso, presidente da Comissão Especial. Ao apresentar o parecer favorável, ele afirmou que o texto concilia proteção ambiental, investimentos e geração de empregos. “Foi construído um plano diretor que protege nossa orla, que abre caminho para o investimento em saúde e geração de emprego, que põe ordem na cidade”, afirmou.
